3月末,密集的业绩发布会,让上市房企逐一交出成绩单。大部分房企凭借增长的合同销售额,以及宽松的现金流,取得历史最好业绩。但同时,行业巨变,土地价格飞涨、建安成本增加、频繁的政策调控和价格管制下,房企带着规模一路狂奔的背景下,利润空间一再被压缩。

  中指院数据显示,中国百强房企的净利润率持续走低,2016年仅为11%。黄金十年结束,中国房地产业的暴利时代过去了。

  面对未来,寻求有质量的增长,成为越来越多房企的诉求。今年初,恒大集团董事局在公司内部会议上提出,公司战略将从“规模”增长逐步转向“规模+效益”的双增长。这在一定程度上奠定了这家规模第一的房企“适当控速”的未来基调。

  从2016年下半年开始,越来越多的企业因为无法获得有效的利润回报而选择退出房地产开发行业。留下的房企需要一颗更坚强的内核,它是成本控制能力和利润空间拓展能力的体现,以增收又增利为落脚点。


  利润下滑趋势依旧

  虽然2016年的房地产行业一派繁荣,企业们喊了很多年的提升利润率的目标,并没有普遍实现。

  中指院报告指出,2016年,百强房企销售规模再上新台阶,销售总额、销售面积分别达48027.1亿元、40251.7万平方米,同比增长52.5%和39.4%。销售业绩的快速增长带动了营收、利润规模的提升。百强房企的营业收入均值达392.1亿元,净利润均值达45.7亿元,同比分别增长36.8%、26.2%。

  但百强房企净利润增长率仍低于营业收入增长率10.6个百分点,行业“增收不增利”现象依然凸显。中指院数据显示,2016年百强房企净利润率因规模和综合实力的差异呈现出逐级递减的趋势,前10企业、11~30企业、31~50企业、51~100企业的净利润率均值分别为13.6%、12.4%、11.6%、10.4%。至于净利润率均值,则持续走低至11.0%,较上年下降0.5个百分点。

  多年稳居净利润榜榜首的净利润一哥中海地产亦未能幸免。中海年报显示,中海2016年归属上市公司股东净利润为370.2亿港元。过去四年,即从2012~2015年,中海净利润分别为187.2亿港元、230.4亿港元、276.8亿港元、333.1亿港元,同比增幅分别为24.5%、23%、20.1%、20.3%。合并中信重新计算财务数据后,2016年中海净利润的增幅只有6.9%,增速骤降。如果剔除中信的影响,2016年的净利润同比增幅为14%。尽管如此,还是跌破了20%的净利润增长率红线。

  行业盈利增长下降,早在2013年初现端倪。虽然大多数企业都已接受这一趋势并试图通过加强内部管控、降低成本等方式逆转局面,但截至目前,依然没有出现乐观迹象。

  万科年报数据显示,2016年,万科实现销售金额3647.7亿元,同比增长39.5%,营业收入2404.8亿元,增长23%,归属于上市公司股东的净利润仅为210.2亿元,增长16%。在销售榜的前三名,恒大、万科、碧桂园呈现类似走势,即净利润增长速度跟不上营收增速,更跟不上合同销售金额增速,显示一线阵营的利润没有与规模同比增长,盈利水平仍在走低。

  同策咨询研究部总监张宏伟对第一财经记者称,从2015年开始,房企以规模增长为主要发展目标,即使今年政策频繁、行情不好,但多数房企同样定下增速为20%甚至以上的销售目标。

  张宏伟认为,“企业以牺牲利润为代价,推动规模的增长。虽然周转率越来越高,但利润率却逐年下降。”这恰能解释,为何2016年国内销售金额前三名、进入3000亿元俱乐部的恒大、万科、碧桂园,却非净利润一哥的现象。

  “除了企业主观层面的牺牲利润以推动规模增长外,不断升高的土地成本是压缩企业利润的主要原因。”张宏伟表示。


  规模与效益的取舍

  爆发式增长的时代红利一去不复返,“有质量的增长”成为2017年3月房企业绩发布会上最频繁被提及的一句话。规模以利润为落脚点,利润又反过来要求规模增长为其提供支撑。

  利润率在下降,但房企对规模的酷爱仍未消退。3月22日,华润置地执行董事、董事会副主席唐勇在投 资者分析会上表示,规模很重要,意味着行业地位。

  唐勇将规模的增长比作“长跑与短跑”的关系,若要追求短期快速增长并不难,但这种“冲刺”不可持续,只有保证一定的利润水平才是有质量的增长。唐勇表示:“我们注意到业内个别同行规模增长较快的现象,会综合考虑毛利率、负债比率、激励机制和未来风险等因素,做出适当的调整。”

  中海也开始强调规模了。据透露,中海今年的拿地预算是人民币1000亿元,1600万平方米的土地储备。而2016年全年,中海一共买入18宗土地,新增土储为972万平方米,拿地总金额为406.8亿元。

  相反,以往过度追逐规模的房企,开始重视盈利能力的提升。作为规模第一的房地产企业,恒大公开宣布,要调整战略,实现“规模+效益”的双增长,将从2017年起逐步提升净利率水平,使得该数字在未来两年达到9%~10%的水平。

  碧桂园财务部门负责人也表示,随着公司结算单价的提升,预计未来利润率会有所提升。该公司过去几年的利润率逐步下降,从2012年的16.2%下降至2015年的8.6%,虽然2016年略微回升,但依然维持于8.9%的低位。

  绿城中国行政总裁曹舟南直接提到了目前的风险问题。“简单的规模增长,这是很危险的,一方面是对投 资者的不负责任,另一方面是对客户的不负责任。”

  还有一个群体,因为运营能力的掉队而选择退出市场。2016年9月,联想以138亿元的价格将房地产业务资产包转让给融创;随后的11月,华鑫股份剥离房地产开发业务。同年12月,中航地产向保利地产出售的房地产项目及公司股权完成交割。


  预期趋于谨慎

  去年,中国房地产行业销售金额突破11万亿,达到历史新高,开发商销售额大幅增长,现金余额空前充足。但伴随着新一轮宏观调控给市场带来的不确定前景,进入3月底的开发商,已经明显没有年初的乐观。

  在昨日举行的融创中国业绩发布会上,融创中国董事长孙宏斌表示,货币政策收紧,利率增加,这些措施会影响到企业现金流,贷款减少,房价肯定会受影响。这个行业风险很大,风险大不是因为市场,因为现在买的地要亏钱。“如果真的政策放松后,我也不大相信会大涨,因为房价已处在高位了。我们对市场是非常悲观的,我们从去年10月份开始基本上就不拿地了。”

  中原地产首席分析师张大伟分析认为,从政策预期看,本轮房价调控全面再升级,遇涨即调。而且与往年调控不一样的是,本轮调控力度刷新了历史纪录,多次政策可以说全方面封堵了任何炒房的可能性。“全面收紧,预期在改善需求被抑制后,包括北京、成都、厦门这些城市有望再次进入低迷调整期,成交量已经出现了明显下调。”

  在禹洲地产的业绩发布会上,禹洲地产董事长林龙安说:“房价单向上涨的年代已经结束,中国房地产进入稳定增长时代。”

  “今年的销售目标是300亿,会根据实际情况到年中再提高销售指标,未来五年计划要突破千亿销售额,但是我们很关注盈利数据,我们希望把每个项目利润率做高。”林龙安告诉记者。禹洲地产年报显示,2016年禹洲地产合约销售金额为232.06亿元,同比上升65.54%;净利润为17.75亿元,同比增长7.13%。

  同样对未来保持谨慎的还有绿城中国,在其2016年度业绩发布会上,曹舟南更是保持悲观的态度。他认为,去年国内新房成交量是11.6万亿,可是约5万亿购买力是投 资购买。而今年房地产政策调控明显加强,因此成交量应该会降到7万亿~8万亿。面对这样的下降幅度,他认为很多开发商规模不可能增加很快。

  出于这样谨慎的情绪,绿城将自己的销售目标也定得非常保守。曹舟南表示,绿城房产销售目标约700亿,代建销售目标约200亿。按照该数字,绿城的规模或比去年下滑,而曹舟南则认为规模并不重要。

  事实上,在大多数业内人士看来,动辄翻倍的规模增长并不能持续。所以,稳健型企业如万科、中海,均将每年的增长幅度确定在20%~30%左右,即便面临市场行情大好,也不会有过于超预期的表现。

  2017年,恒大将其合同销售目标确定为4500亿,较上年超过80%的增长幅度下调为30%左右,但依然是行业最高目标。而碧桂园一改此前“翻倍”的口号,将年度目标确立为4000亿,增长约30%。

  更值得提及的是,万科在年报中对12个城市的项目存货进行13.8亿元的跌价准备,较2015年底增长82.3%。对于2016年存货跌价准备,万科董秘朱旭在27日召开的业绩说明会上回应称。“这主要是基于审慎的态度,未来仍将谨慎,尤其对三四线城市保持谨慎。”