半价买房?“世界工厂”东莞新政:三限房试点

2022-04-16 15:27:51|来源:乐居
摘要|

4月14日,东莞住建局发布关于《东莞市三限房运营管理实施细则(征求意见稿)》意见的公告。


意见稿规定了三限房的审核配售(包括申购对象、分配方式、申购流程)、产权登记、供后管理(产权转让、完全获得产权)、物业管理、监督管理相关标准。


三限房是指政府投资或提供政策优惠,按照有关标准筹集建设,限定套型面积,限制使用范围和处分权利,实行政府与承购人按份共有产权,面向符合规定条件的本市无房家庭供应的保障性住房。


购买人按总价的50%出资购买50%产权,另50%产权由代持机构持有。代持机构为(东莞实业投资控股集团有限公司或其下属全资公司作为代持机构)。


三限房建筑面积限定在70-80平,户型为2房2厅1卫或3房2厅1卫,实施基本装修交付。


三限房享有与普通商品住房同等的教育、医疗、户政、养老、住房公积金等公共服务权益。


试点区域:在虎门、长安、凤岗、塘厦、大朗等5个镇开展建设试点。


1、申请三限房应满足:


家庭在东莞无自有产权住房,且申购前3年内在东莞市没有住房转移登记记录;


东莞户籍累计缴纳养老保险满3年,非东莞户籍需累计缴纳养老保险满5年;


与三限房销售区域用人单位签订劳动合同并逐月缴纳养老保险满1年;


大专或以上学历;中级工或以上职业技能;助理级或以上职称。


2、分配方式:


分两个阶段,第一阶段定向分配,第二阶段公开抽签。并且规定三限房的摇号、选房过程和结果应由公证机构依法全程公证。



3、定向分配对象需为所属镇街(园区)就业创业人员同时符合符合销售对象基本条件;本科或以上学历,高级工或以上职业技能,助理级或以上职称;同时还需要满足特定的工作单位或获得发明专利或实用新型专利等荣誉之一。


4、申购流程:按照发布公告、网上申请、公证摇号、按序选房、资格审查、申请材料、购房确认的流程进行。


5、产权登记:购买人将和代持机构分别颁发不动产权证书。未取得全部产权之前,购买人不得抵押登记及居住权。


6、如需转让,执行普通商品住房的限售政策,可以转让给指定机构或符合条件申请人,转让价格自行商定。


7、产权完全获得:


取得不动产权证满5年且入户3年,可按评估价8折一次性购买政府持有份额;人才价格更低,莞香卡7折购买,玉兰卡5折购买。


此外,意见稿规定一个家庭只能购买一套三限房。承购人可以按照有关贷款规定申请住房公积金、商业银行等购房贷款。


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在2021年8月份,东莞发布了《东莞市三限房(共有产权住房)建设和分配试点方案》的通知;


通知明确了规划建设、销售模式等。并对三限房的建设要求有非常明确规定。


三限房建设应符合《东莞市土地利用总体规划》《东 莞市城市规划管理技术规定》的要求。 


三限房首期考虑在 5 个园区、镇街开展试点建设和管理工作。


三限房建设遵循适用、经济、安全、绿色、美观原则。



附:

东莞市三限房运营管理实施细则

 

第一章  总则


第一条  根据《广东省住房和城乡建设厅 广东省发展和改革委员会 广东省财政厅 广东省自然资源厅 中国人民银行广州分行 中国银行保险监督管理委员会广东监管局关于因地制宜发展共有产权住房的指导意见》(粤建保〔2020〕123号)和《东莞市人民政府办公室关于印发<三限房(共有产权住房)建设和分配试点方案>的通知》(东府办〔2021〕44号)及有关规定,结合本市实际,制定本细则。


第二条  本细则所称三限房是指政府投资或提供政策优惠,按照有关标准筹集建设,限定套型面积,限制使用范围和处分权利,实行政府与承购人按份共有产权,面向符合规定条件的本市无房家庭供应的保障性住房。本细则适用于长安、虎门、塘厦、风岗、大朗等三限房试点项目以及经市政府批准按照《东莞市三限房(共有产权住房)建设和分配试点方案》建设的其他三限房项目。


第三条  市住房城乡建设局负责全市三限房的组织实施工作。


市税务局负责做好三限房项目税费缴纳的解释工作和征收管理。


市不动产登记中心负责申请人的住房信息核查和产权登记。


市人力资源社会保障局、市工业和信息化局、市科学技术局、市市场监督管理局(知识产权局)、市农业农村局、市总工会、市住房公积金管理中心等部门按照职责分工做好相关工作。


东莞实业投资控股集团有限公司(或其下属全资公司)作为政府指定的代持机构,履行政府委托职责,负责三限房的资产档案管理、销售合同签订、销售款收取、日常使用管理等工作。


镇街(园区)住房城乡建设局(以下简称“镇街住建部门”)负责属地三限房具体分配方案的制定、公告发布和购房资格审核,会同代持机构组织房源分配和监督供后管理,建立管理台账、保障档案等工作。


第二章 审核配售


第四条  申请购买三限房的承购人,应同时符合以下基本条件:


(一)有配偶或共同生活子女,承购人及其配偶、共同生活子女在我市无自有产权住房,且申购前3年内在东莞市没有住房转移登记记录(农民安居房未办理产权登记但已录入市农房台账的,或经批准正在实施建设的,应统计为自有产权住房;已占用宅基地但无地上房屋或原有房屋已拆除、灭失且没有批准建设的,不计入自有产权住房);


(二)具有东莞户籍且在莞累计缴纳养老保险满3年,或不具有东莞户籍但在莞累计缴纳养老保险满5年;


(三)与三限房销售区域用人单位签订劳动合同并逐月缴纳养老保险满1年(劳动合同签订单位与养老保险缴纳单位须一致);


(四)具备以下条件之一:大专或以上学历;中级工或以上职业技能;助理级或以上职称。


申购条件涉及对年龄、婚姻、户籍、基本养老保险缴交、房产等时间的计算,以各批次配售公告发布之日的上月最后一日为截止计算时点,具体以公告为准。


第五条  一个家庭只能购买一套三限房。已经承购共有产权住房的家庭和个人,承购人及其配偶不再享受本市其他住房保障政策,不再租住公共租赁住房、保障性租赁住房、人才住房,不再申领市属人才住房租金补贴(优惠)、人才购(租)房补贴等。


第六条  申请家庭承租公共租赁住房、保障性租赁住房、人才住房或享受住房租金补贴(优惠)的,应在办理三限房网签前腾退所租住房屋或停止发放住房租金补贴(优惠)。


第七条   三限房配售工作由各镇街住建部门牵头、代持机构配合实施。房源优先配售给项目所在镇街(园区)符合条件的承购人,若有剩余房源,再面向全市符合条件的承购人配售。


第八条  三限房分配按照两个阶段进行,第一阶段定向分配,第二阶段公开抽签分配。定向分配对象需为所属镇街(园区)就业创业人员同时符合以下条件:


(1)符合销售对象基本条件;


(2)具备以下条件之一:本科或以上学历,高级工或以上职业技能,助理级或以上职称;


(3)符合以下两项条件之一:


一是当前工作单位(销售对象需与用人单位签订劳动合同并逐月缴纳养老保险满1年)为高新技术企业(由市科学技术局认定),专精特新“小巨人”企业、省市级专精特新中小企业、市级倍增企业(由市工业和信息局认定)、市级百强创新企业、市级瞪羚企业(由市科学技术局认定),或市委、市政府有关文件明确的其他重点扶持或奖励的经济贡献突出企业。


二是获得以下荣誉之一:获得发明专利或实用新型专利(由市市场监督管理局认定),东莞市技术能手(由市人力资源和社会保障局认定),东莞市职工技术标兵(由市总工会认定),东莞市级或以上党委政府颁发的奖项,广东省级或以上职能部门颁发的奖项。


第九条  三限房实行网上申购,具体按照以下程序进行:


(一)发布公告。开发建设单位取得预售许可证后,向项目所在镇街住建部门提交开通网上申购(莞e认购)的申请,镇街住建部门会同开发建设单位制定配售方案,经市住房城乡建设局审核后准予开通网上申购并发布公告,网上申购期限不少于10日。


(二)网上申请。申请人可在三限房项目开通网上申购期间内登陆东莞市住房城乡建设局微信公众号“莞e认购”提交申请,如实申报个人及家庭成员、户籍、婚姻、住房、社保等信息,在网上确认统一格式的承诺书。


(三)公证摇号。集中申购登记截止后,符合条件的申请人不超过项目房源数的,公证摇号确定选房次序;符合条件的申请人超过项目房源数的,分别公证摇号确定入围申请人及选房次序,并在市住房城乡建设局、镇街(园区)官方网站面向社会公示5天。


(四)按序选房。开发建设单位应提前在销售现场和市住房城乡建设局、镇街(园区)官方网站发布选房公告,明确选房时间、地点、批次安排等。申请人按照摇号确定的顺序选房,放弃选房的,由后续申请人依次递补。


(五)资格审查。选房结果公布后,已选房的申请人应在选房时间截止后5个工作日内向镇街住建部门提供相关证明材料,进行正式购房资格审核。经审核通过的申请人名单,在市住房城乡建设局、镇街(园区)官方网站公示5天。未通过购房资格审核的购房人,选房结果无效,由后续申请人依次递补。


(六)申请材料。申购需提交的相关申请资料和证明文件如下:


1.东莞市三限房申购表(原件);

  

2.申请人及家庭成员(配偶及共同生活子女)的身份证及户口本(复印件,现场核验原件);

  

3.申请人的婚姻状况证明,离异的应当提交离婚协议书或者法院离婚判决书(复印件,现场核验原件);

  

4.申请人及家庭成员(配偶及共同生活子女)的不动产查册证明(复印件,现场核验原件);


5.申请人缴纳养老保险证明文件(原件);


6.申请人所获学历学wei、职业技能、专业技术职称及专利、荣誉等证明材料(复印件,现场核验原件);


7.其它需要的申请材料。


(七)购房确认。通过购房资格审核的购房人名单公示结束后5个工作日内,购房人前往指定地点与开发企业(代持机构)签订房屋认购书、缴纳定金,并按约定时间签订买卖合同等相关材料,以及缴纳房款,逾期视为放弃。


第十条  购房人放弃选定房屋或选定房屋后未签订认购书或购房合同,取消三限房购房资格,3年内不得再次申购共有产权住房。

  

第十一条   共有产权住房摇号、选房过程和结果应由公证机构依法全程公证。

  

第十二条   第一阶段定向选房结束后房源有剩余的,应按照上述第九条规定程序开展第二阶段公开抽签选房。在市住房城乡建设局、镇街(园区)官方网站发布公告,并按第九条规定操作。

  

第十三条  房源取得销售许可后1年内未销售完毕的,由市住房城乡建设局统一发布公告,统筹在全市范围内由符合基本条件的人员申购,并参照第九条规定操作,具体由市住房事务中心会同代持机构执行。


第三章  产权登记

  

第十四条   承购人应与开发建设单位、代持机构签订《广东省共有产权住房预售合同(示范文本)》。购房合同中应明确产权份额、使用规定、转让限定、抵押约定、继承约定、违约责任等内容。承购人应当按照有关规定和合同约定,不得分割个人产权份额。


第十五条  三限房经审核予以登记的,不动产登记机构应当在不动产权证共同情况栏填写“按份共有”。在不动产登记簿和不动产权证书附记栏标注共有产权住房、抵押登记及居住权设立、共有人及比例等内容。


第十六条  购买共有产权住房的,承购人可以按照有关贷款规定申请住房公积金、商业银行等购房贷款。除承购人购买三限房申请按揭需办理抵押登记外,在承购人取得完全产权前,承购人不得以任何形式对三限房设立抵押权(含抵押权预告)及居住权。


第四章  供后管理


第十七条   三限房小区实行市场化的物业管理,由承购人承担住房及其附属设施的日常维修养护、物业服务等费用,在物业小区内行使业主权利,缴纳按照整套住房全部产权建筑面积计算的住宅专项维修资金和物业管理服务费,并享受住宅专项维修资金和物业管理服务的相应权利。

 

第十八条  承购人持有的三限房产权执行市场化商品房的限售政策。


三限房承购人取得不动产权证未满限售年限的,不允许转让其持有的产权份额。


第十九条 承购人取得三限房不动产权证书达到限售年限的,允许一次性转让其所持有的全部产权份额。


承购人需转让的,可向镇街住建部门或代持机构提交转让申请,并在市住房城乡建设局、镇街(园区)官方网站或代持机构发布房源转让信息,也可通过房地产经纪机构发布转让信息及提供经纪服务。


承购人可按双方协商自愿原则转让给代持机构或其他符合三限房销售对象基本条件的受让人,受让资格由所属镇街住建部门会同代持机构核定。承购人和受让人自行商定转让价格,并按相关规定承担各自应承担的税费。新承购人获得的房屋产权性质仍为“共有产权住房”,所占房屋产权份额不变。


代持机构再次转让部分产权份额时,不受我市市场化商品房转让年限的限制。


第二十条  三限房交付一定年限后,经市政府同意,可获得完全产权,承购人与代持机构按相关规定承担各自应承担的税费。在缴清购房款及税费后,承购人持代持机构提供的书面证明,到不动产登记中心办理不动产转移登记,共有产权住房变更为市场化商品房。


第二十一条  以下承购人在购买政府持有份额时可享受折扣优惠:


(一)承购人取得不动产权证书满5年(以不动产权证书登记日期为准)且入户东莞满3年的,承购人可按届时市场评估价8折一次性购买政府持有份额。


(二)依据《东莞市优才卡管理暂行办法》(东府〔2020〕81 号)申领并持有莞香卡的可按届时市场评估价7折购买,持有玉兰卡的可按届时市场评估价5折购买。


第二十二条  承购人在莞购买市场化商品房(包括新建商品房及二手商品房)前,需取得三限房完全产权或退出本房屋产权。


第二十三条  三限房承购人应当按照房屋管理有关规定和供后房屋使用管理的约定使用房屋,并且在取得完全产权前不得有下列行为:


(一)擅自转让、赠与住房,拒不整改的;

(二)擅自出租、出借住房给他人使用,拒不整改的;

(三)设定除共有产权住房购买时贷款担保以外的抵押权,拒不整改的;

(四)违反其他法律、法规、规章的情形。


若承购人在取得完全产权前有以上行为的,住房和城乡建设部门有权责令其腾退住房,代持机构保留追究承购人法律责任的权利。


第二十四条  持有三限房期间,承购人应承诺本人及配偶和未成年子女办理购买本市商品住房(包括新建商品住房及二手商品住房)手续前,必须先行向代持机构提出购买三限房完全产权或转让所持产权份额申请并办妥产权转让手续。


第五章  物业管理


第二十五条  三限房物业管理按照商品住宅小区物业管理模式执行。物业管理的表决权由承购人和代持机构按规定共同行使。业主大会、业主委员会根据《物业管理条例》《广东省物业管理条例》《东莞市物业管理办法》等有关规定产生。


第二十六条  在代持机构拥有三限房产权份额期间,承购人须配合代持机构或受委托的物业服务企业的日常巡查工作,共同做好房屋的使用管理。


第二十七条  物业服务企业除传统物业管理外,可根据需求有偿提供家居保洁、物业维修、社群活动、图书驿站、共享健身房、寄存服务、搬家服务等便民服务。


第二十八条  开发建设单位移交给代持机构的房源,空置期间产生的物业管理费由代持机构负责。已销售的房源自交付之日起所产生的所有物业管理等相关费用由承购人自行承担。


  第六章  监督管理


第二十九条  房地产经纪机构及其经纪人员不得违规代理三限房出租业务。


第三十条  市住房城乡建设局、镇街住建部门及其委托的代持机构可以通过以下方式进行监督检查:


(一)询问与核查事项有关的单位和个人,要求其对相关情况作出说明、提供材料;

(二)检查物业使用情况;

(三)查阅、记录、复制承购人和共住人的有关资料,了解保障对象的身份、住房、财产和信用等情况。

(四)法律、法规规定的其他方式。


有关单位和个人应当配合监督检查,按照要求如实提供相关材料。


第三十一条  承购人不如实填报申请文书,故意隐瞒或虚报住房、婚姻、工作、荣誉等情况,或伪造相关证明材料申请三限房的,由市住房城乡建设局、镇街(园区)根据权限范围予以处理,且承购人5年内不得再次申请本市各类保障性住房,具体处理方式如下:


(一)已取得资格的,由镇街住建部门取消其购买资格;


(二)已签约的,开发建设单位应当与其解除购房合同,承购人承担相应的经济和法律责任;


(三)已登记发证至承购人名下的,责令其腾退住房,由代持管理机构回购其所持份额,并以原购房价与回购时市场评估价较低者作为回购价格。居住期间按市场租金收取房屋租金,居住期间承购人已缴交的物业管理费不予退还。居住期间承购家庭对住房内部进行维修、装修的费用不予退还。若承购人拒不退出,代持机构保留追究承购人法律责任的权利。


第七章  附则


第三十二条  本细则第四条所称的共同生活子女是指未成年或虽已成年但未具备稳定收入来源的子女;所称的养老保险是指职工基本养老保险,不包括灵活就业人员养老保险、城乡居民养老保险以及其他商业养老保险。


本细则第八条所称的市委、市政府有关文件明确的其他重点扶持或奖励的经济贡献突出企业,是指单项冠军企业(由市工业和信息局认定)、市级以上工程技术研究中心和重点实验室企业(由市科学技术局认定)、“东莞建造”优质施工企业等市委市政府明确扶持或奖励的企业;获得发明专利或实用新型专利是指近5年获得发明专利或实用新型专利授权的发明人(以国家知识产权局首次公开登记在案的发明人为准)。


第三十三条  若代持机构出现清算等情况,由市政府明确其名下的三限房的处置方式及代为履行政府委托职责的主体。


第三十四条  三限房销售过程中,与现有市场化商品房销售政策相冲突的,以本细则规定为准。


第三十五条  本细则自2022年起施行,有效期5年。


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